นายเอกให้นายโทดูแลที่ดินมี น.ส.๓ รวม ๒ แปลง ตั้งแต่ปี ๒๕๔๐ นายโทเข้าทำกินและดูแลที่ดินดังกล่าวแทนนายเอกโดยเที่ยวบอกชาวบ้านว่าที่ดิน ดังกล่าวเป็นของนายโท ต่อมานายโทลงเล่นการเมืองท้องถิ่นเสียเงินไปมาก นายโทจึงบอกขายที่ดินแปลงแรก นายตรีเข้าใจว่านายโทเป็นเจ้าของที่ดิน นายตรีจึงซื้อที่ดินจากนายโทราคา ๒๐๐,๐๐๐ บาท โดยทำสัญญาเป็นหนังสือและส่งมอบที่ดินกันเองเมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๐ และในวันดังกล่าวนายจัตวาเห็นว่านายโทไม่ได้สนใจที่ดินแปลงหลัง นายจัตวาจึงเข้าทำกินและล้อมรั้วที่ดินแปลงหลังโดยนายโทไม่ทราบ ต่อมาวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๕๑ นายเอกมาดูที่ดินของตนเพื่อจะนำไปใช้ประโยชน์ นายเอกพบนายตรีและนายจัตวาในที่ดินดังกล่าว นายตรีและนายจัตวาบอกนายเอกว่าที่ดินที่นายตรีและนายจัตวาครอบครองเป็นของตน นายเอกจึงฟ้องขับไล่นายตรีและนายจัตวาเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑
ให้วินิจฉัยว่า นายเอก กับนายตรีและจัตวา ใครมีสิทธิในที่ดินดีกว่ากัน
คำตอบ
การที่นายเอกให้นายโทดูแลที่ดินแทน นายเอกจึงมีสิทธิครอบครองที่ดินโดยมีผู้อื่นยึดถือไว้ให้ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๘ การที่นายโทเข้าทำกินและดูแลที่ดินดังกล่าวแทนโดยเที่ยวบอกชาวบ้านว่าที่ดิน ดังกล่าวเป็นของนายโท ไม่เป็นการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ นายโทยังเป็นผู้ยึดถือที่ดินแทนนายเอกตลอดมา
ต่อมานายโทขายที่ดินแปลงแรกให้แก่นายตรีนั้น เมื่อนายโทเป็นเพียงผู้ยึดถือแทน นายโทจึงไม่มีสิทธินำที่ดินไปขายให้แก่นายตรี แม้นายตรีจะซื้อที่ดินจากนายโทโดยทำสัญญาเป็นหนังสือและส่งมอบที่ดินกันเอง นายตรีก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง เพราะนายตรีผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่านายโทผู้โอน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๓๙๓/๒๕๕๐ ฎ.ส.ล. น.) แม้นายตรีบอกนายเอกว่าที่ดินที่นายตรีครอบครองเป็นของตนเมื่อวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๕๑ จะเป็นการเปลี่ยนเจตนาแห่งการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ แต่นายเอกฟ้องขับไล่นายตรีเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑ เป็นการฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน ๑ ปี นับแต่ถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ นายเอกมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายตรี (๕ คะแนน)
ส่วนการที่นายจัตวาจึงเข้าทำกินและล้อมรั้วที่ดินแปลงหลังเมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๐ นั้น ถือว่านายจัตวาเข้าแย่งการครอบครองของนายเอกตั้งแต่วันดังกล่าว แม้นายเอกจะรู้ภายหลัง นายเอกก็ต้องฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน ๑ ปีนับแต่วันที่ถูกแย่งการครอบครองไม่ใช่ ๑ ปีนับแต่วันรู้ว่าถูกแย่ง กล่าวคือต้องฟ้องภายใน ๑ ปีนับจากวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๐ แต่นายเอกฟ้องขับไล่นายจัตวาเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑ เป็นการฟ้องเรียกคืนการครอบครองเกิน ๑ ปี นับจากวันถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ นายเอกจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่นายจัตวาแล้ว นายจัตวาจึงมีสิทธิในที่ดินแปลงหลังดีกว่านายเอก (๕ คะแนน)
ข้อสังเกต
คำตอบไม่มีเรื่องการซื้อขายเป็นโมฆะ แต่การส่งมอบการครอบครองบังคับได้ เพราะประเด็นเรื่องส่งมอบใช้ไม่ได้ และกรณีนี้ผู้ขายไม่มีชื่อในเอกสารสิทธิ ผมจึงไม่ใส่ประเด็นเรื่องการซื้อขายเป็นโมฆะไว้ในคำตอบ
คำถาม ข้อที่ 2
นายเอกยอมให้นายโทมีสิทธิอาศัยในบ้าน และมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนายเอก โดยไม่ได้จดทะเบียนและไม่มีกำหนดระยะเวลา ระหว่างที่นายโทอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินดังกล่าวนายโทปลูกต้นสักบนที่ดินใน บริเวณรั้วบ้าน ๒๐ ต้น และมีต้นมะม่วงขึ้นเองตามธรรมชาติ ๑๐ ต้น ต่อมาอีก ๑๐ ปี นายโทได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ตัดต้นสักดังกล่าว และต้นมะม่วงมีผลเต็มต้น เมื่อวันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๕๑ นายโทจึงขายต้นสักและผลมะม่วงทั้งหมดให้แก่นายตรี โดยให้นายตรีตัดต้นสักและเก็บผลมะม่วงเองในวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๕๑ และนายตรีได้ชำระเงินค่าต้นสัก ๘๐,๐๐๐ บาทและค่าผลมะม่วง ๒๐,๐๐๐ บาท ให้แก่นายโทรวม ๑๐๐,๐๐๐ บาทเรียบร้อยแล้ว ในวันที่ ๒ มีนาคม ๒๕๕๑นายเอกและนายโทมีปากเสียงกัน นายเอกจึงไล่นายโทให้ออกจากบ้านและที่ดิน นายโทยอมออกจากบ้านและที่ดินดังกล่าวไป ต่อมาวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๕๑ นายตรีมาที่บ้านดังกล่าวเพื่อขอตัดต้นสักและเก็บผลมะม่วง แต่นายเอกไม่ยอม ให้วินิจฉัยว่า นายเอกหรือนายตรีมีสิทธิในต้นสักและผลมะม่วงดีกว่ากัน
คำตอบ
นายเอกยอมให้นายโทมีสิทธิอาศัยในบ้านและมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนาย เอก แม้ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แต่ก็บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิใช้ยันกันได้ระหว่างคู่สัญญา (๒ คะแนน)
แม้ไม้ยืนต้นจะเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ตามมาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง แต่นายโทมีบุคคลสิทธิตามสัญญาซึ่งเป็นผู้ปลูกต้นสัก ต้นสักจึงเป็นทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดิน ซึ่งนายโทมีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกไว้ในที่ดินนั้น ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา ๑๔๖ นายโทผู้ปลูกต้นสักจึงเป็นเจ้าของต้นสักซึ่งตนได้ปลูกขึ้นตามมาตรา ๑๔๑๐ (๒ คะแนน)
ส่วนต้นมะม่วงขึ้นเองตามธรรมชาติ ไม่ใช่สิ่งเพาะปลูกที่นายโทปลูกไว้ เมื่อต้นมะม่วงเป็นไม้ยืนต้นย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ตาม มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของต้นมะม่วงตามมาตรา ๑๔๔ วรรคสอง (ประเด็นนี้ดูในอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์ ม.ร.ว.เสนีย์ ปราโมช พ.ศ.๒๕๕๑ น.๗๐) (๒ คะแนน)
เมื่อนายโทเป็นเจ้าของต้นสักดังที่วินิจฉัยมาแล้ว แม้ต้นสักจะเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๑๓๙ แต่นายโทขายต้นสักให้แก่นายตรี โดยให้นายตรีตัดต้นสักเอง เจตนาของนายโทและนายตรีประสงค์จะซื้อต้นสักที่ตัดออกจากที่ดินแล้ว จึงเป็นการซื้อสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายต้นสักดังกล่าวจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ เมื่อนายโทเป็นเจ้าของต้นสัก นายโทจึงมีสิทธิขายต้นสักดังกล่าวได้ตามมาตรา ๑๓๓๖ นายตรีจึงมีกรรมสิทธิ์ในต้นสักดีกว่านายเอก (๒ คะแนน)
นายเอกเป็นเจ้าของต้นมะม่วงดังที่วินิจฉัยมาแล้ว แม้นายโทซึ่งมีสิทธิอาศัยในบ้าน จะมีสิทธิเก็บเอาดอกผลธรรมดาแห่งที่ดินมาใช้เพียงที่จำเป็นแก่ความต้องการ ของครัวเรือน ตามมาตรา ๑๔๐๖ แต่ผลมะม่วงซึ่งเป็นดอกผลธรรมดาสามารถถือเอาได้เมื่อขาดจากต้นมะม่วงตาม มาตรา ๑๔๘ วรรคสอง เมื่อนายโทและนายตรียังไม่ได้สอยผลมะม่วงออกจากต้น ผลมะม่วงยังเป็นส่วนหนึ่งของต้นมะม่วงอยู่ นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของต้นมะม่วงจึงยังมีสิทธิในผลมะม่วงดีกว่านายตรี (๒ คะแนน)
คำถาม ข้อ 3
เมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๐ นายทองซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนด ขายที่ดินนั้นให้แก่นายเพชรโดยทำหนังสือสัญญากันเอง และส่งมอบที่ดินให้นายเพชร นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าวติดต่อกันมาจนถึงวันที่ ๑๐ มิถุนายน ๒๕๔๕ นายเพชรหยุดทำนาเพราะถูกจำคุกข้อหาเสพยาบ้า ๖ เดือน และเข้าทำนาตามปกติหลังจากพ้นโทษและได้ครอบครองทำนาในทีดินดังกล่าวจนถึงวัน ที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๐ นายทองขายที่ดินให้แก่นายพลอย โดยนายทองหลอกนายพลอยว่านายเพชรอาศัยที่ดินดังกล่าวทำนา นายพลอยหลงเชื่อจึงจดทะเบียนซื้อที่ดินดังกล่าวมา ต่อมานายพลอยทราบว่านายเพชรครอบครองที่ดินมาก่อนจึงฟ้องขับไล่นายเพชร
ให้วินิจฉัยว่านายพลอยมีอำนาจฟ้องขับไล่นายเพชรได้หรือไม่
คำตอบ
แม้สัญญาซื้อขายระหว่างนายทองกับนายเพชรที่ทำกันเองจะเป็นโมฆะ แต่นายทองได้ส่งมอบที่ดินให้นายเพชรครอบครอง นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าว เป็นการเข้ายึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน นายเพชรจึงได้สิทธิครอบครองที่ดินที่ซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๗ (๕ คะแนน)
นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๐ จนถึงวันที่ ๑๐ มิถุนายน ๒๕๔๕ แม้นายเพชรหยุดทำนาเพราะถูกจำคุกข้อหาเสพยาบ้า ๖ เดือน และเข้าทำนาตามปกติหลังจากพ้นโทษ ก็ถือว่านายเพชรผู้ครอบครองขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจ และได้การครอบครองกลับคืนมาภายในเวลาหนึ่งปีนับตั้งแต่วันขาดยึดถือ ไม่ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลงตามมาตรา ๑๓๘๔ (๕ คะแนน)
เมื่อนายเพชรครอบครองทำนาในทีดินดังกล่าวจนถึงวันที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๐ จึงเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี นายเพชรย่อมกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ (๕ คะแนน)
การที่นายทองหลอกนายพลอยว่านายเพชรอาศัยที่ดินดังกล่าวทำนา นายพลอยหลงเชื่อจึงจดทะเบียนซื้อที่ดินดังกล่าวมา แสดงว่านายพลอยได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยสุจริต แม้นายเพชรจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ก็เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เมื่อนายเพชรยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา นายเพชรจึงไม่อาจยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ของตน ขึ้นต่อสู้นายพลอยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง (๕ คะแนน)
นายพลอยจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่นายเพชรได้
คำถาม ข้อ 4
นายกิ่งมีที่ดินติดต่อกับที่ดินของนายก้าน นายกิ่งเดินผ่านที่ดินของนายก้านโดยเจตนาใช้เป็นทางออกไปสู่ถนนสาธารณะ ติดต่อกันเป็นเวลา ๕ ปี นายกิ่งขายที่ดินให้แก่นางกรอง นางกรองใช้ทางเดินนั้นต่อมาอีก ๓ ปี แล้วย้ายไปใช้ทางเส้นใหม่ในที่ดินของนายก้าน เพราะนายก้านปลูกบ้านทับทางเดิม นางกรองใช้ทางใหม่อีก ๔ ปี แล้วนายก้านขายที่ดินให้นายแก้ว นายแก้วปิดทางไม่ให้นางกรองใช้ทางอีกต่อไป โดยอ้างว่านางกรองใช้ทางใหม่มาเพียง ๔ ปี ไม่ได้ภารจำยอมโดยอายุความ และถึงอย่างไรก็ตามนายแก้วซื้อที่ดินมาโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ไม่ทราบว่ามีทางภารจำยอม สิทธิของนางกรองหากมีก็เป็นอันสิ้นไป ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่านางกรองจะฟ้องบังคับนายแก้วให้เปิดทางได้หรือไม่
(ข้อสอบเนติฯ สมัยที่ ๓๕ ปีการศึกษา ๒๕๒๕ น.๒๐๗)
คำตอบ
การที่นายกิ่งใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายก้านออกสู่ถนนสาธารณะติดต่อกันเป็น เวลา ๕ ปี แล้วขายที่ดินให้แก่นางกรอง และนางกรองใช้ทางเดินต่อมาอีก ๓ ปีนั้น นางกรองมีสิทธินับเวลาที่นายกิ่งใช้ทางเข้าด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๕ จึงถือว่านางกรองใช้ทางมาแล้วรวม ๘ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๖๙/๒๕๑๘ น. ๒๑๕๐) (๕ คะแนน)
ที่นางกรองย้ายไปใช้เส้นทางใหม่ในที่ดินของนายก้านอีก ๔ ปี เพราะนายก้านปลูกบ้านทับทางเดิม การย้ายทางของนางกรองก็เพื่อประโยชน์ของนายก้านเจ้าของที่ดินตามมาตรา ๑๓๙๒ จึงต้องนับอายุความภารจำยอมการใช้ทางติดต่อกันรวมเป็นเวลาใช้ทางทั้งสิ้น ๑๒ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๓๔/๒๕๑๖ น. ๙๙๖) (๕ คะแนน)
เมื่อนางกรองใช้ทางติดต่อกันมาเกินสิบปีทางใหม่จึงตกอยู่ในภารจำยอมโดยอายุค วาม เพื่อประโยชน์ของที่ดินนางกรองตามมาตรา ๑๓๘๒, ๑๓๘๗, ๑๔๐๑ (๓ คะแนน)
ส่วนที่นายแก้วซื้อที่ดินจากนายก้านโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ ทราบว่ามีทางภารจำยอมนั้น นายแก้วจะยกขึ้นต่อสู้เพื่อให้ทางภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไป หาได้ไม่ เนื่องจากการคุ้มครองบุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง ต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน สิทธิที่นายแก้วได้มาเป็นการได้สิทธิในลักษณะกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นสิทธิคนละอย่างกับของนางกรองคือภารจำยอมซึ่งเป็นการรอนสิทธิ เมื่อเป็นสิทธิคนละประเภท นายแก้วจึงอ้างมาตรา 1299 วรรคสอง มายันนางกรองไม่ได้ เพราะภารจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือมิได้ใช้สิบปี ตามมาตรา ๑๓๙๗, ๑๓๙๙ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒ ประชุมใหญ่ น. ๑๑๕๐, ๑๖๕/๒๕๒๒ น. ๑๖๕) เมื่อนายแก้วปิดทางภารจำยอม นางกรองย่อมฟ้องบังคับนายแก้วให้เปิดทางได้ (๗ คะแนน)
acknoeledgment ;
อาจารย์ สมชาย พงษ์พัฒนาศิลป์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น