อ้างอิง

หมวดที่ 1-9 จาก 
http://www.siamjurist.com/forums/1606.html

ตัวอย่างข้อสอบ โดยความอนุเคราะห์จาก

อาจารย์ สมชาย พงษ์พัฒนาศิลป์

ตัวอย่างข้อสอบ วิชาทรัพย์

คำถาม ข้อ 1

นายเอกให้นายโทดูแลที่ดินมี น.ส.๓ รวม ๒ แปลง ตั้งแต่ปี ๒๕๔๐ นายโทเข้าทำกินและดูแลที่ดินดังกล่าวแทนนายเอกโดยเที่ยวบอกชาวบ้านว่าที่ดิน ดังกล่าวเป็นของนายโท ต่อมานายโทลงเล่นการเมืองท้องถิ่นเสียเงินไปมาก นายโทจึงบอกขายที่ดินแปลงแรก นายตรีเข้าใจว่านายโทเป็นเจ้าของที่ดิน นายตรีจึงซื้อที่ดินจากนายโทราคา ๒๐๐,๐๐๐ บาท โดยทำสัญญาเป็นหนังสือและส่งมอบที่ดินกันเองเมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๐ และในวันดังกล่าวนายจัตวาเห็นว่านายโทไม่ได้สนใจที่ดินแปลงหลัง นายจัตวาจึงเข้าทำกินและล้อมรั้วที่ดินแปลงหลังโดยนายโทไม่ทราบ ต่อมาวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๕๑ นายเอกมาดูที่ดินของตนเพื่อจะนำไปใช้ประโยชน์ นายเอกพบนายตรีและนายจัตวาในที่ดินดังกล่าว นายตรีและนายจัตวาบอกนายเอกว่าที่ดินที่นายตรีและนายจัตวาครอบครองเป็นของตน นายเอกจึงฟ้องขับไล่นายตรีและนายจัตวาเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑



ให้วินิจฉัยว่า นายเอก กับนายตรีและจัตวา ใครมีสิทธิในที่ดินดีกว่ากัน

คำตอบ

การที่นายเอกให้นายโทดูแลที่ดินแทน นายเอกจึงมีสิทธิครอบครองที่ดินโดยมีผู้อื่นยึดถือไว้ให้ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๘ การที่นายโทเข้าทำกินและดูแลที่ดินดังกล่าวแทนโดยเที่ยวบอกชาวบ้านว่าที่ดิน ดังกล่าวเป็นของนายโท ไม่เป็นการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ นายโทยังเป็นผู้ยึดถือที่ดินแทนนายเอกตลอดมา

ต่อมานายโทขายที่ดินแปลงแรกให้แก่นายตรีนั้น เมื่อนายโทเป็นเพียงผู้ยึดถือแทน นายโทจึงไม่มีสิทธินำที่ดินไปขายให้แก่นายตรี แม้นายตรีจะซื้อที่ดินจากนายโทโดยทำสัญญาเป็นหนังสือและส่งมอบที่ดินกันเอง นายตรีก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง เพราะนายตรีผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่านายโทผู้โอน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๓๙๓/๒๕๕๐ ฎ.ส.ล. น.) แม้นายตรีบอกนายเอกว่าที่ดินที่นายตรีครอบครองเป็นของตนเมื่อวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๕๑ จะเป็นการเปลี่ยนเจตนาแห่งการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ แต่นายเอกฟ้องขับไล่นายตรีเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑ เป็นการฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน ๑ ปี นับแต่ถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ นายเอกมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายตรี (๕ คะแนน)

ส่วนการที่นายจัตวาจึงเข้าทำกินและล้อมรั้วที่ดินแปลงหลังเมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๐ นั้น ถือว่านายจัตวาเข้าแย่งการครอบครองของนายเอกตั้งแต่วันดังกล่าว แม้นายเอกจะรู้ภายหลัง นายเอกก็ต้องฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน ๑ ปีนับแต่วันที่ถูกแย่งการครอบครองไม่ใช่ ๑ ปีนับแต่วันรู้ว่าถูกแย่ง กล่าวคือต้องฟ้องภายใน ๑ ปีนับจากวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๕๐ แต่นายเอกฟ้องขับไล่นายจัตวาเมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑ เป็นการฟ้องเรียกคืนการครอบครองเกิน ๑ ปี นับจากวันถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา ๑๓๗๕ นายเอกจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่นายจัตวาแล้ว นายจัตวาจึงมีสิทธิในที่ดินแปลงหลังดีกว่านายเอก (๕ คะแนน)

ข้อสังเกต

คำตอบไม่มีเรื่องการซื้อขายเป็นโมฆะ แต่การส่งมอบการครอบครองบังคับได้ เพราะประเด็นเรื่องส่งมอบใช้ไม่ได้ และกรณีนี้ผู้ขายไม่มีชื่อในเอกสารสิทธิ ผมจึงไม่ใส่ประเด็นเรื่องการซื้อขายเป็นโมฆะไว้ในคำตอบ



คำถาม ข้อที่ 2

นายเอกยอมให้นายโทมีสิทธิอาศัยในบ้าน และมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนายเอก โดยไม่ได้จดทะเบียนและไม่มีกำหนดระยะเวลา ระหว่างที่นายโทอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินดังกล่าวนายโทปลูกต้นสักบนที่ดินใน บริเวณรั้วบ้าน ๒๐ ต้น และมีต้นมะม่วงขึ้นเองตามธรรมชาติ ๑๐ ต้น ต่อมาอีก ๑๐ ปี นายโทได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ตัดต้นสักดังกล่าว และต้นมะม่วงมีผลเต็มต้น เมื่อวันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๕๑ นายโทจึงขายต้นสักและผลมะม่วงทั้งหมดให้แก่นายตรี โดยให้นายตรีตัดต้นสักและเก็บผลมะม่วงเองในวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๕๑ และนายตรีได้ชำระเงินค่าต้นสัก ๘๐,๐๐๐ บาทและค่าผลมะม่วง ๒๐,๐๐๐ บาท ให้แก่นายโทรวม ๑๐๐,๐๐๐ บาทเรียบร้อยแล้ว ในวันที่ ๒ มีนาคม ๒๕๕๑นายเอกและนายโทมีปากเสียงกัน นายเอกจึงไล่นายโทให้ออกจากบ้านและที่ดิน นายโทยอมออกจากบ้านและที่ดินดังกล่าวไป ต่อมาวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๕๑ นายตรีมาที่บ้านดังกล่าวเพื่อขอตัดต้นสักและเก็บผลมะม่วง แต่นายเอกไม่ยอม ให้วินิจฉัยว่า นายเอกหรือนายตรีมีสิทธิในต้นสักและผลมะม่วงดีกว่ากัน

คำตอบ

นายเอกยอมให้นายโทมีสิทธิอาศัยในบ้านและมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของนาย เอก แม้ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แต่ก็บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิใช้ยันกันได้ระหว่างคู่สัญญา (๒ คะแนน)

แม้ไม้ยืนต้นจะเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ตามมาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง แต่นายโทมีบุคคลสิทธิตามสัญญาซึ่งเป็นผู้ปลูกต้นสัก ต้นสักจึงเป็นทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดิน ซึ่งนายโทมีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกไว้ในที่ดินนั้น ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา ๑๔๖ นายโทผู้ปลูกต้นสักจึงเป็นเจ้าของต้นสักซึ่งตนได้ปลูกขึ้นตามมาตรา ๑๔๑๐ (๒ คะแนน)

ส่วนต้นมะม่วงขึ้นเองตามธรรมชาติ ไม่ใช่สิ่งเพาะปลูกที่นายโทปลูกไว้ เมื่อต้นมะม่วงเป็นไม้ยืนต้นย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ตาม มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของต้นมะม่วงตามมาตรา ๑๔๔ วรรคสอง (ประเด็นนี้ดูในอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์ ม.ร.ว.เสนีย์ ปราโมช พ.ศ.๒๕๕๑ น.๗๐) (๒ คะแนน)

เมื่อนายโทเป็นเจ้าของต้นสักดังที่วินิจฉัยมาแล้ว แม้ต้นสักจะเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๑๓๙ แต่นายโทขายต้นสักให้แก่นายตรี โดยให้นายตรีตัดต้นสักเอง เจตนาของนายโทและนายตรีประสงค์จะซื้อต้นสักที่ตัดออกจากที่ดินแล้ว จึงเป็นการซื้อสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายต้นสักดังกล่าวจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ เมื่อนายโทเป็นเจ้าของต้นสัก นายโทจึงมีสิทธิขายต้นสักดังกล่าวได้ตามมาตรา ๑๓๓๖ นายตรีจึงมีกรรมสิทธิ์ในต้นสักดีกว่านายเอก (๒ คะแนน)

นายเอกเป็นเจ้าของต้นมะม่วงดังที่วินิจฉัยมาแล้ว แม้นายโทซึ่งมีสิทธิอาศัยในบ้าน จะมีสิทธิเก็บเอาดอกผลธรรมดาแห่งที่ดินมาใช้เพียงที่จำเป็นแก่ความต้องการ ของครัวเรือน ตามมาตรา ๑๔๐๖ แต่ผลมะม่วงซึ่งเป็นดอกผลธรรมดาสามารถถือเอาได้เมื่อขาดจากต้นมะม่วงตาม มาตรา ๑๔๘ วรรคสอง เมื่อนายโทและนายตรียังไม่ได้สอยผลมะม่วงออกจากต้น ผลมะม่วงยังเป็นส่วนหนึ่งของต้นมะม่วงอยู่ นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของต้นมะม่วงจึงยังมีสิทธิในผลมะม่วงดีกว่านายตรี (๒ คะแนน)

คำถาม ข้อ 3

เมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๐ นายทองซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนด ขายที่ดินนั้นให้แก่นายเพชรโดยทำหนังสือสัญญากันเอง และส่งมอบที่ดินให้นายเพชร นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าวติดต่อกันมาจนถึงวันที่ ๑๐ มิถุนายน ๒๕๔๕ นายเพชรหยุดทำนาเพราะถูกจำคุกข้อหาเสพยาบ้า ๖ เดือน และเข้าทำนาตามปกติหลังจากพ้นโทษและได้ครอบครองทำนาในทีดินดังกล่าวจนถึงวัน ที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๐ นายทองขายที่ดินให้แก่นายพลอย โดยนายทองหลอกนายพลอยว่านายเพชรอาศัยที่ดินดังกล่าวทำนา นายพลอยหลงเชื่อจึงจดทะเบียนซื้อที่ดินดังกล่าวมา ต่อมานายพลอยทราบว่านายเพชรครอบครองที่ดินมาก่อนจึงฟ้องขับไล่นายเพชร

ให้วินิจฉัยว่านายพลอยมีอำนาจฟ้องขับไล่นายเพชรได้หรือไม่

คำตอบ

แม้สัญญาซื้อขายระหว่างนายทองกับนายเพชรที่ทำกันเองจะเป็นโมฆะ แต่นายทองได้ส่งมอบที่ดินให้นายเพชรครอบครอง นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าว เป็นการเข้ายึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน นายเพชรจึงได้สิทธิครอบครองที่ดินที่ซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๗ (๕ คะแนน)

นายเพชรเข้าครอบครองทำนาในที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๐ จนถึงวันที่ ๑๐ มิถุนายน ๒๕๔๕ แม้นายเพชรหยุดทำนาเพราะถูกจำคุกข้อหาเสพยาบ้า ๖ เดือน และเข้าทำนาตามปกติหลังจากพ้นโทษ ก็ถือว่านายเพชรผู้ครอบครองขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจ และได้การครอบครองกลับคืนมาภายในเวลาหนึ่งปีนับตั้งแต่วันขาดยึดถือ ไม่ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลงตามมาตรา ๑๓๘๔ (๕ คะแนน)

เมื่อนายเพชรครอบครองทำนาในทีดินดังกล่าวจนถึงวันที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๐ จึงเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี นายเพชรย่อมกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ (๕ คะแนน)

การที่นายทองหลอกนายพลอยว่านายเพชรอาศัยที่ดินดังกล่าวทำนา นายพลอยหลงเชื่อจึงจดทะเบียนซื้อที่ดินดังกล่าวมา แสดงว่านายพลอยได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยสุจริต แม้นายเพชรจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ก็เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เมื่อนายเพชรยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา นายเพชรจึงไม่อาจยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ของตน ขึ้นต่อสู้นายพลอยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง (๕ คะแนน)

นายพลอยจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่นายเพชรได้


คำถาม ข้อ 4

นายกิ่งมีที่ดินติดต่อกับที่ดินของนายก้าน นายกิ่งเดินผ่านที่ดินของนายก้านโดยเจตนาใช้เป็นทางออกไปสู่ถนนสาธารณะ ติดต่อกันเป็นเวลา ๕ ปี นายกิ่งขายที่ดินให้แก่นางกรอง นางกรองใช้ทางเดินนั้นต่อมาอีก ๓ ปี แล้วย้ายไปใช้ทางเส้นใหม่ในที่ดินของนายก้าน เพราะนายก้านปลูกบ้านทับทางเดิม นางกรองใช้ทางใหม่อีก ๔ ปี แล้วนายก้านขายที่ดินให้นายแก้ว นายแก้วปิดทางไม่ให้นางกรองใช้ทางอีกต่อไป โดยอ้างว่านางกรองใช้ทางใหม่มาเพียง ๔ ปี ไม่ได้ภารจำยอมโดยอายุความ และถึงอย่างไรก็ตามนายแก้วซื้อที่ดินมาโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ไม่ทราบว่ามีทางภารจำยอม สิทธิของนางกรองหากมีก็เป็นอันสิ้นไป ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่านางกรองจะฟ้องบังคับนายแก้วให้เปิดทางได้หรือไม่

(ข้อสอบเนติฯ สมัยที่ ๓๕ ปีการศึกษา ๒๕๒๕ น.๒๐๗)

คำตอบ

การที่นายกิ่งใช้ทางเดินผ่านที่ดินของนายก้านออกสู่ถนนสาธารณะติดต่อกันเป็น เวลา ๕ ปี แล้วขายที่ดินให้แก่นางกรอง และนางกรองใช้ทางเดินต่อมาอีก ๓ ปีนั้น นางกรองมีสิทธินับเวลาที่นายกิ่งใช้ทางเข้าด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๕ จึงถือว่านางกรองใช้ทางมาแล้วรวม ๘ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๖๙/๒๕๑๘ น. ๒๑๕๐) (๕ คะแนน)

ที่นางกรองย้ายไปใช้เส้นทางใหม่ในที่ดินของนายก้านอีก ๔ ปี เพราะนายก้านปลูกบ้านทับทางเดิม การย้ายทางของนางกรองก็เพื่อประโยชน์ของนายก้านเจ้าของที่ดินตามมาตรา ๑๓๙๒ จึงต้องนับอายุความภารจำยอมการใช้ทางติดต่อกันรวมเป็นเวลาใช้ทางทั้งสิ้น ๑๒ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๓๔/๒๕๑๖ น. ๙๙๖) (๕ คะแนน)

เมื่อนางกรองใช้ทางติดต่อกันมาเกินสิบปีทางใหม่จึงตกอยู่ในภารจำยอมโดยอายุค วาม เพื่อประโยชน์ของที่ดินนางกรองตามมาตรา ๑๓๘๒, ๑๓๘๗, ๑๔๐๑ (๓ คะแนน)

ส่วนที่นายแก้วซื้อที่ดินจากนายก้านโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ ทราบว่ามีทางภารจำยอมนั้น นายแก้วจะยกขึ้นต่อสู้เพื่อให้ทางภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไป หาได้ไม่ เนื่องจากการคุ้มครองบุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง ต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน สิทธิที่นายแก้วได้มาเป็นการได้สิทธิในลักษณะกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นสิทธิคนละอย่างกับของนางกรองคือภารจำยอมซึ่งเป็นการรอนสิทธิ เมื่อเป็นสิทธิคนละประเภท นายแก้วจึงอ้างมาตรา 1299 วรรคสอง มายันนางกรองไม่ได้ เพราะภารจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือมิได้ใช้สิบปี ตามมาตรา ๑๓๙๗, ๑๓๙๙ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒ ประชุมใหญ่ น. ๑๑๕๐, ๑๖๕/๒๕๒๒ น. ๑๖๕) เมื่อนายแก้วปิดทางภารจำยอม นางกรองย่อมฟ้องบังคับนายแก้วให้เปิดทางได้ (๗ คะแนน)

acknoeledgment ;

อาจารย์ สมชาย พงษ์พัฒนาศิลป์

หมวดที่ 9 ทรัพย์สิทธิ และการได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ

ทรัพยสิทธิ คือ สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพยสินหรือเป็นสิทธิ ที่อยู่เหนือทรัพย์สินนั้นอันจะบังคับเอาแก่ตัวทรัพย์สินนั้นได้โดยตรงและ การก่อตั้งทรัพยสิทธิได้นั้นจะต้องมีกฎหมายรองรับ
บุคคลสิทธิ เป็นสิทธิเกิดขึ้นจากสัญญาเป็นหลัก เป็นสิทธิที่บุคคลซึ่งเป็นคู่สัญญานั้นก่อตั้งขึ้น บังคับได้แต่เฉพาะตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีเท่านั้น
ข้อแตกต่างระหว่างทรัพยสิทธิกับบุคคลสิทธิ
๑. ทรัพยสิทธิเป็นสิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพยสินโดยตรง ใช้ยันได้กับทุกคน ในการจำหน่าย จ่าย โอน ติดตามเอาทรัพย์นั้นหรือห้ามคนอื่นเข้าเกี่ยวข้อง แต่บุคคลสิทธิเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือตัวบุคคล ใช้บังคับได้แต่เฉพาะตัวบุคคลที่เป็นคู่กรณีและผู้สืบสิทธิของคู่กรณีเท่า นั้น ลักษณะของบุคคลสิทธิเป็นเรื่องให้กระทำการ งดเว้นกระทำการ หรือส่งมอบทรัพย์สิน
๒. การก่อตั้งทรัพยสิทธิจะต้องมีกฎหมายรองรับ ส่วนบุคคลสิทธิโดยทั่วไปจะก่อตั้งขึ้นมาโดยนิติกรรมสัญญา แต่บางกรณีสิทธิที่เป็นบุคคลสิทธิอาจจะเกิดจากการที่มีกฎหมายรองรับว่ามี บุคคลสิทธิได้ ซึ่งเรียกว่านิติเหตุ
๓. ทรัพย์สิทธิก่อให้เกิดหน้าที่แก่บุคคลทั่วไปที่จะต้องยอมรับนับถือ ที่จะต้องเคารพคนที่เป็นเจ้าของทรัพยสิทธิหรือคนที่ทรงทรัพยสิทธินั้น ส่วนบุคคลสิทธิใช้บังคับได้แต่เฉพาะคู่กรณีหรือผู้สืบสิทธิของคู่กรณีเท่า นั้น
๔. ทรัพยสิทธิเมื่อเกิดขึ้นแล้วก็ยังคงใช้หรือคงมีอยู่ตลอดไป ถึงแม้ว่าจะไม่ใช้ในเวลาต่อมาก็ตาม ส่วนบุคคลสิทธิต้องใช้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ ถ้าไม่ใช้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ ก็จะบังคับใช้ไม่ได้ซึ่งเราเรียกว่าอายุความ

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
“มาตรา ๑๒๙๙ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้า หน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริม ทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์มีอยู่ ๒ ประการ
๑. การได้มาโดยทางนิติกรรม
๒. การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม อาจได้มาในลักษณะใดลักษณะหนึ่ง ดังต่อไปนี้
๒.๑ การได้มาตามที่กฎหมายบัญญัติไว้
๒.๒ การได้มาโดยทางมรดก
๒.๓ การได้มาโดยคำพิพากษา
ข้อสังเกต
(๑) การได้มาโดยคำพิพากษาจะต้องเป็นการได้มาโดยเด็ดขาด ถ้าเป็นการได้มาตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งได้พิพากษาตามยอมแล้ว หรือได้มาตามคำพิพากษายังไม่ถึงที่สุด คือยังไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์โอนมาทันที จึงไม่ถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม แต่ก็ถือได้ว่าผู้นั้นอยู่ในฐานะที่จดทะเบียนสิทธิของตนอยู่ได้ก่อนตามมาตรา ๑๓๐๐ จึงมีสิทธิดีกว่าเจ้าหนี้อื่น
(๒) การได้มาโดยทางนิติกรรม กฎหมายบัญญัติไว้เพียงว่าไม่บริบูรณ์ คือ ไม่บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิ ไม่ได้หมายความว่าถ้าไม่ได้ทำเป้นหนังสือและจดทะเบียนแล้วจะเป็นโมฆะหรือ เสียเปล่าโดยใช้บังคับกับใครไม่ได้ แต่ยังสามารถใช้บังคับในระหว่างคู่กรณีหรือคู่สัญญานั้นได้ในฐานะบุคคลสิทธิ
(๓) การได้มาโดยทางนิติกรรมหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ซึ่งไม่บริบูรณ์นั้น นอกจากจะใช้ยันบุคคลภายนอกในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิไม่ได้แล้วในระหว่างคู่ สัญญาด้วยกันจะฟ้องบังคับให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งไปจดทะเบียนให้บริบูรณ์ เป็นทรัพยสิทธิก็ไม่ได้
ข้อสังเกต
(๓.๑) ถ้ามีข้อตกลงบังคับว่าจะไปจดทะเบียนกันในภายหลังและได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ โดยกำหนดวันไว้แน่นอนว่าวันใดจะไปจดทะเบียนโอนกันกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าอีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตาม อีกฝ่ายหนึ่งฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนได้
(๓.๒) คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒ โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกิน ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทน ในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลย ซึ่งเป็นบุตรของโจทก์ จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้
(๔) การเปลี่ยนแปลง การกลับคืนมาหรือการระงับซึ่งสิทธิต่างๆ อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษตามมาตรา ๑๓๐๑ และ ๑๓๐๒ การได้มาจะต้องโดยทางนิติกรรมและทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมตามมาตรา ๑๒๙๙ ด้วย
(๕) มาตรา ๑๒๙๙ มีข้อจำกัดในการใช้ คือไม่ใช้กับการจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้เป็น พิเศษแล้วในมาตรา ๑๓๓๘-๑๓๕๕

ข้อยกเว้นของการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางนิติกรรม
๑. หลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
การได้มาโดยทางนิติกรรมแม้จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแล้วก็ตาม แต่หากผู้โอนไม่มีอำนาจหรือไม่มีสิทธิที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้นั้น ผู้รับโอนก็จะไม่ได้ไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์นั้น
ตัวอย่าง
(๑) ซื้อที่ดินจากผู้ที่ไม่มีอำนาจขายแม้จะเป็นการซื้อขายโดยสุจริตก็ไม่ได้ กรรมสิทธิ์นั้น ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกเงินคืนจากผู้ขายได้
(๒) มีคนปลอมหนังสือมอบอำนาจแล้วเอาโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนจำนองไว้ ผู้ปลอมย่อมไม่มีสิทธิเอาที่ดินไปจำนองเพราะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน คนรับจำนองไว้ก็ไม่มีสิทธิด้วย ทั้งนี้เจ้าของที่ดินจะต้องไม่ประมาทเลินเล่อด้วย
ข้อสังเกต แม้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิโดยนิติกรรมตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิ ดีกว่าผู้โอนก็ตาม แต่ผู้นั้นอาจจะได้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธินั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม มาตรา ๑๓๘๒ ได้

ข้อยกเว้นของหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
๑. กรณีเรื่องตัวแทนเชิดตามมาตรา ๘๒๑ ถ้าบุคคลภายนอกสุจริต ก็จะไม่นำหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้
๒. การได้กรรมสิทธิ์มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
๓. การโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทาง เสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน บุคคลผู้นั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่จะเพิกถอนทะเบียนบุคคลภายนอกผู้รับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ ตามมาตรา ๑๓๐๐
๔. สิทธิของบุคคลผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่เสียไป ถึงแม้ว่าผู้โอนทรัพย์สินให้จะได้ทรัพย์สินนั้นมาโดยนิติกรรมอันเป็นโมฆียะ และนิติกรรมนั้นได้ถูกบอกล้างภายหลังตามมาตรา ๑๓๒๙
๕. สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นไม่เสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลายตามมาตรา ๑๓๓๐
๖. สิทธิของบุคคลผู้ได้เงินตรามาโดยสุจริตนั้นไม่เสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ ได้ว่าเงินนั้นไม่ใช่ของบุคคลซึ่งได้โอนให้มาตามมาตรา ๑๓๓๑
๗. บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือในท้องตลาด หรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น ไม่จำต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมาตามมาตรา ๑๓๓๒

คำพิพากษาฎีกาในเรื่องข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
๑. สิทธิครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้รับโอนซึ่งได้ สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสองแล้วมิได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๖/๒๕๐๖)
๒. บุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่จดทะเบียนแล้วและสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจาก เอกสารสิทธิ์ของที่ดินที่ออกโดยชอบด้วย เมื่อการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบผู้รับจำนอง (บุคคลภายนอก) จะอ้างสิทธิที่เกิดขึ้นจากส่วนที่ออกโดยชอบไม่ได้ กรณีไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๒๙/๒๕๔๙)
ข้อสังเกต ข้อ ๒ นี้ เป็นเรื่องข้อยกเว้นของข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง
ข้อสังเกต
(๑) การได้มาโดยทางนิติกรรมแม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่จะเป็นผลให้การได้มาไม่บริบูรณ์ก็ตาม แต่ผู้ที่ได้มาถือว่าอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม มาตรา ๑๓๐๐ ถ้ามีการโอนไปทำให้เสียเปรียบก็ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้ เว้นแต่คนที่ได้รับโอนไปทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน
(๒) การซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามมาตรา ๑๓๓๐ แม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ซื้อก็มีสิทธิและอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยในที่ดินได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๐๘/๒๕๐๖ ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไว้โดยสุจริตถึงแม้จะยังไม่ได้ทำ นิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและมีอำนาจฟ้องขับไล่ ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินนั้นให้ออกไปได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐ เป็นบทกฎหมายกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่ได้บัญญัติเรื่องแบบ นิติกรรมไว้ตามมาตรา ๔๕๖
ผู้ครอบครองที่ดินจะรู้หรือไม่ว่ามีการขายทอดตลาดก็หาเป็นเหตุที่จะยกขึ้น ต่อสู้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลได้ไม่
(๓) ไม่นำมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง มาใช้กับกรณีที่การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ในทางนิติกรรมนั้น เป็นการได้มาของแผ่นดินหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยทางนิติกรรม จึงไม่จำเป้นต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง


มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
ผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริม ทรัพย์ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
๑. จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนใดๆ ไม่ได้ เพราะยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา
ข้อสังเกต จะต้องฟ้องหรือร้องขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยครอบ ครองปรปักษ์ แต่ศาลจะไปบังคับให้เจ้าของเดิมไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้ ต้องถือคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลเป็นหลักฐานแทน
๒. จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิอย่างเดียวกัน โดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วนั้นไม่ได้
ข้อสังเกต
(๑) ผู้สืบสิทธิหรือทายาทของเจ้าของทรัพย์ไม่ใช่บุคคลภายนอก
(๒) เจ้าหนี้สามัญไม่อยู่ในฐานะของบุคคลภายนอก
(๓) เจ้าหนี้บุริมสิทธิ ถือว่าเป็นบุคคลภายนอก
(๔) ทรัพยสิทธิของบุคคลภายนอกที่ได้มานั้นจะต้องเป็นประเภทเดียวกันกับ ทรัพยสิทธิของผู้ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ดังนั้น ถ้าเป็นทรัพยสิทธิคนละประเภท เช่น กรรมสิทธิ์กับภาระจำยอม ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
๓. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองและมีคำพิพากษารับรองการได้สิทธิในการ ครอบครองในภายหลังที่ได้มีการโอนให้บุคคลภายนอกแล้ว จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๖๖/๒๕๑๖)
๔. บุคคลภายนอกรับโอนมาแล้วมีการโอนต่อไปเป็นช่วงๆ หลายทอด คนที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม จะต่อสู้บุคคลภายนอกที่มีการโอนกันเป็นช่วงๆ ไม่ได้ หากผู้รับโอนช่วงได้รับโอนมาจากผู้โอนซึ่งสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนแล้ว แต่ถ้าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมหากได้อยู่ต่อมาจนครอบครอง ปรปักษ์ครบ ๑๐ ปี เช่นนี้สิทธิในการได้ที่ดินพิพาทมาโดยการครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้นใหม่ คนที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมจึงมีอำนาจสู้ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๕๑๑/๒๕๑๘ โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยครอบครองเกิน ๑๐ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน ใช้ยัน อ. ผู้ซื้อโดยสุจริตไม่ได้ โจทก์ครอบครองต่อมาไม่ถึง ๑๐ ปี อ. ขายที่ดินต่อไปแก่จำเลย ไม่ว่าจำเลยสุจริตหรือไม่ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิดีกว่าจำเลย คำสั่งศาลที่โจทก์ร้องขอให้แสดงว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ใช้ยัน อ. และจำเลยไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๐๐๗/๒๕๔๐ โจทก์เป็นทายาทได้รับที่ดินมรดกของ ป. เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ส่วนจำเลยกับ น.รับโอนที่ดินดังกล่าวมาโดยผู้โอนขายให้ โดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต เมื่อที่ดินส่วนของ น. น.มีสิทธิดีกว่าโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง แม้ต่อมาที่ดินส่วนนี้จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ห.เมื่อห.ถึงแก่กรรมจำเลยและถ.เป็นผู้รับโอนมรดกที่ดินส่วนของ ห. โดยไม่เสียค่าตอบแทน โจทก์ก็ไม่อาจยกสิทธิของตนใช้ยันจำเลยได้ เพราะสิทธิของโจทก์ขาดตอนไปแล้ว ตั้งแต่ น. รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริต จะนำหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้บังคับไม่ได้เพราะสิทธิหลักกฎหมายทั่ว ไปดังกล่าว
๕. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง โดยปกติจะใช้บังคับแต่ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ต่อมามีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยให้รวมถึงที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ครอบครองด้วย เช่น น.ส.๓ หรือ น.ส.๓ ก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๒๗/๒๕๓๘ ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓) แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทมาจริงดังโจทก์กล่าวอ้างการได้มา ของโจทก์ก็เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถ้า ยังมิได้จดทะเบียนไซร้โจทก์ก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่1โดยเสียค่าตอบ แทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
๖. กรณีโอนที่ดินสลับโฉนดกัน หากได้มีการโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกโดยสุจรติและเสียค่าตอบแทน ก็ต้องอยู่ภายในบังคับของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง แต่ถ้าไม่มีบุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องเลยผู้ที่ครอบครองที่ดินอยู่ก็มี สิทธิให้เจ้าของเดิมโอนโฉนดที่ดินดังกล่าวนั้นให้ถูกต้องได้
๗. กรณีที่ใส่ชื่อบุคคลอื่นไว้ในฐานะเป็นตัวแทน ตัวการผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยไม่จำเป็นต้อง ไปจดทะเบียนก็สมบูรณ์ โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตัวการสามารถนำสืบให้เห็นว่าตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนตัวการ โดยไม่ถือว่าเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร
๘. กรณีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนและหากผู้ได้มานั้นจะได้คืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้า ของเดิม เช่นนี้เจ้าของเดิมไม่ต้องแก้ไขทางทะเบียน


acknowledgment ;

http://www.siamjurist.com/forums/1606.html

หมวดที่ 8 ดอกผล

ดอกผล
ดอกผลมีอยู่ ๒ ชนิด คือ
๑. ดอกผลธรรมดา
๒. ดอกผลนิตินัย
ดอกผลธรรมดา หมายความว่า สิ่งที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติของทรัพย์ ซึ่งได้มาจากตัวทรัพย์ โดยการมีหรือใช้ทรัพย์นั้นตามปกตินิยม และสามารถถือเอาได้เมื่อขาดจากทรัพย์นั้น
ดอกผลนิตินัย หมายความว่า ทรัพย์หรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้มาเป็นครั้งคราวแก่เจ้าของทรัพย์จากผู้ อื่นเพื่อการที่ได้ใช้ทรัพย์นั้น และสามารถคำนวณและถือเอาได้เป็นรายวันหรือตามระยะเวลาที่กำหนดไว้

สาระสำคัญของดอกผลนิตินัย
๑. ดอกผลนิตินัยต้องเป็นทรัพย์หรือเป็นประโยชน์
๒. ดอกผลนิตินัยต้องเป็นทรัพย์ที่ตกได้แก่เจ้าของแม่ทรัพย์
๓. ดอกผลนิตินัยจะต้องตกได้แก่ผู้เป็นเจ้าของแม่ทรัพย์เป็นการตอบแทนจากการที่ ผู้อื่นได้ใช้ตัวแม่ทรัพย์นั้น
๔. ดอกผลนิตินัยจะต้องเป็นดอกผลที่ตกได้แก่เจ้าของแม่ทรัพย์เป็นครั้งคราว
ข้อสังเกต ผลกำไรที่ได้จากการขายทรัพย์ไม่ใช่ดอกผลนิตินัย แต่ผลกำไรที่ได้จากการแบ่งกำไรของห้างหุ้นส่วนหรือเงินปันผลให้แก่ผู้ถือ หุ้นในบริษัท ถือว่าเป็นดอกผลนิตินัย

ผู้ใดมีสิทธิในดอกผล
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นเจ้าของดอกผลของตัวแม่ทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะเป็นดอกผลนิตินัยหรือดอกผลธรรมดา
ข้อสังเกต มาตรา ๔๙๒ กำหนดให้กรรมสิทธิ์ในทรัพยสินที่ขายฝากเป็นของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้วแต่กรณี เพราะฉะนั้น ก่อนที่จะมีการไถ่ทรัพย์หรือวางทรัพย์เพื่อไถ่ทรัพย์นั้น ผู้รับซื้อผากก็ไม่ต้องคืนดอกผล

ข้อยกเว้นที่ผู้อื่นมีสิทธิในดอกผล
๑. มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพิเศษ เช่น
๑.๑ ดอกผลของสินส่วนตัวเป็นสินสมรส (มาตรา ๑๔๗๔ (๓))
๑.๒ บุคคลผู้ได้รับทรัพย์สินไว้โดยสุจริต ย่อมจะได้ดอกผลอันเกิดแต่ทรัพย์สินนั้นตลอดเวลาที่ยังคงสุจริตอยู่ (มาตรา ๔๑๕ วรรคหนึ่ง)
๑.๓ ถ้าจะต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้มีสิทธิเอาคืน ผู้นั้นไม่ต้องคืนดอกผลคราบเท่าที่ยังสุจริตอยู่ เมื่อใดรู้ว่าจะต้องคืนก็ถือว่าไม่สุจรติแล้ว (มาตรา ๑๓๗๖)
๒. มีข้อตกลงไว้เป็นอย่างอื่น
๓. บุคคลที่ไม่ได้เป็นเจ้าของแม่ทรัพย์นั้นมีสิทธิเอาดอกผลไปชำระหนี้ที่เจ้า ของแม่ทรัพย์เป็นหนี้ตน

acknowledgment ;

http://www.siamjurist.com/forums/1606.html

หมดที่ 7 ส่วนควบ และ อุปกรณ์

ส่วนควบ
ความหมาย
ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญใน ความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
ข้อสังเกต เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

ไม้ยืนต้น
ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ แต่หากเป็นไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลาย คราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน
ทรัพย์ติดกับที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วน ควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

องค์ประกอบของส่วนควบ
๑. เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของตัวทรัพย์ มีอยู่ ๒ ลักษณะคือ
๑.๑ โดยสภาพของตัวทรัพย์เอง
๑.๒ โดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น
ข้อสังเกต
(๑) บ้านเป็นสาระสำคัญของที่ดิน บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน
(๒) ครัวตามจารีตประเพณีเป็นสาระสำคัญของตัวเรือน
(๓) เครื่องจักรทำน้ำโซดาและอุปกรณ์ทำน้ำโซดาไม่ได้เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ ของที่ดิน ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
๒. ทรัพย์ที่มารวมกันนั้นไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

ข้อยกเว้นเรื่องส่วนควบ
(๑) ไม้ล้มลุกและธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน
(๒) ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของ ที่ดินหรือโรงเรือนนั้น
ตัวอย่าง นายแดงตกลงให้นายดำปลูกต้นสนในที่ดินของนายแดง โดยเมื่อต้นสนโตเต็มที่แล้วก็จะตัดขายเอาเงินมาแบ่งกัน ต้นสนจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ดังนั้น แม้นายแดงจะนำที่ดินไปจำนองให้แก่นายขาว นายขาวก็ไม่มีสิทธิบังคับเอาจากต้นสนของนายดำ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก นายดำมีสิทธิขอกันส่วนได้
ข้อสังเกต ในกรณีที่โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นไม่เป็นส่วนควบเพราะเข้าข้อ ยกเว้นตามมาตรา ๑๔๖ ผู้มีสิทธิปลูกสร้างยังเป็นเจ้าของโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ แต่จะยกขึ้นต่อสู้กับผู้รับจำนองโดยสุจริตไม่ได้ เพราะสิทธินั้นไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็มีสิทธิบังคับชำระหนี้เอาจากทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ เพราะผู้รับจำนองเป็นบุคคลภายนอกไม่ได้รู้เห็นด้วย
๓. โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นได้ใช้ สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้น โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินที่ปลูกสร้างลงไปนั้น โดยสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นมีอยู่ ๒ ลักษณะด้วยกัน คือ
๓.๑ สิทธิตามสัญญา
ข้อสังเกต
(๑) สิทธิตามสัญญานี้จะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ได้ จะทำโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายก็ได้
(๒) เจ้าอาวาสปลูกเรือนในที่ดินธรณีสงฆ์ของวัดโดยใช้เงินของผู้อื่นซึ่งมีศรัทธา ถวายเพื่อเป็นที่พักอาศัยของคนมาทำบุญ เรือนจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน
(๓) เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างโรงเรือน โรงเรือนนั้นไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
(๔) ปลูกตึกแถวลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด ๑๕ ปี แล้วจึงให้ตึกแถวนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน เมื่อยังไม่ครบ ๑๕ ปี ตึกแถวก็ยังไม่เป็นส่วนควบ กรรมสิทธิ์จึงยังไม่ตกเป็นเจ้าของที่ดิน
(๕) นายแดงสร้างทางเท้าและคันหินลงในที่ดินของนายดำ โดยนายดำยินยอมเป็นสิทธิตามสัญญา นายดำจะเลิกเสียเมื่อใดก็ได้ เมื่อนายดำเลิกแล้ว นายแดงไม่มีสิทธิใช้ต่อไป ทางเท้าและคันหินนั้นก็ไม่เป็นส่วนควบเพราะเป็นการปลูกสร้างลงในที่ดินของ นายดำโดยอาศัยสิทธิที่นายดำยินยอมให้ทำได้
(๖) ผู้จะขายที่ดินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินที่จะขาย ถือว่าผู้จะซื้อเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้จะขายในอันที่จะปลูกบ้านได้ บ้านไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
๓.๒ สิทธิในที่ดินของผู้อื่นในลักษณะที่เป็นทรัพยสิทธิ


ใครเป็นเจ้าของส่วนควบ
กรณีที่เป็นทรัพย์สินเดียวมักไม่มีปัญหาแต่ปัญหาจะอยู่ที่มีการนำเอาทรัพย์ หลายสิ่งมารวมกันจนเป็นส่วนควบ กฎหมายกำหนดให้เจ้าของทรัพย์ประธานเป็นเจ้าของส่วนควบ
ข้อสังเกต
(๑) ตัวถังรถยนต์เป็นทรัพย์ประธาน
(๒) ที่ดินเป็นทรัพย์ประธานของบ้านและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนี้รวมถึงที่ดินที่ มีกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองด้วย

ข้อยกเว้นหลักที่ว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์ประธานย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบ ด้วยนั้น
(๑) การสร้างโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือปลูกต้นไม้ในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจรติ (มาตรา ๑๓๑๑ และ ๑๓๑๔)
(๒) การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ซึ่งมาตรา ๑๓๑๒ วรรคหนึ่ง กำหนดให้คนสร้างโรงเรือนที่รุกล้ำเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างนั้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น
(๓) ถ้าเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็นส่วนควบหรือแบ่งแยก ไม่ได้ว่าทรัพย์ใดเป็นทรัพย์ประธาน มาตรา ๑๓๑๖ บัญญัติให้ทุกคนเป็นเจ้าของในทรัพย์ใหม่ที่รวมเข้ากัน

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของเจ้าของทรัพย์ตามมาตรา ๑๔๔ วรรคสอง เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย จึงไม่จำเป้นต้องมีการจดทะเบียนกันอีก
คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๑/๒๔๘๘ เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิแก่เจ้าของที่ดินจะ เป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้น ๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิแก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน ในกรณีเช่นนี้ถ้าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทำการโอนก็ต้องตัดสินยกฟ้อง
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๕๕/๒๕๓๔ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยทั้งสอง แต่ในหนังสือขายที่ดินระบุว่าไม่มีสิ่งปลูกสร้างดังนี้ บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง โดยไม่จำต้องจดทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก เมื่อโจทก์ทั้งสองครอบครองบ้านพิพาทซึ่งเป็นของตนเองเช่นนี้ จึงไม่เป็นครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิในบ้านพิพาทของโจทก์ทั้งสองแต่ อย่างใดโจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้อง

สรุปเรื่องของกรรมสิทธิ์ในส่วนควบ
๑. กรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธานตามมาตรา ๑๔๔ วรรคสอง มีความสำคัญหรือมีอำนาจเหนือกว่าคนที่ได้รับกรรมสิทธิ์ในส่วนควบมาในลักษณะ ของกรรมสิทธิ์โดยทั่วๆ ไป
๒. เจ้าของทรัพย์เป็นประธานเป็นเจ้าของส่วนควบตามมาตรา ๑๔๔ วรรคสอง ซึ่งเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย ดังนั้น แม้ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่จำเป็นต้องมีการจดทะเบียน
๓. การก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินในกรรมสิทธิ์ในตัวส่งนควบแยกต่างหากออกจาก กรรมสิทธิ์จากทรัพย์ที่เป็นประธานนั้นจะมีผลผูกพันบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อ ได้ก่อตั้งขึ้นมาในลักษณะที่เป็นสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา ๑๔๑๐
๔. การก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินจะต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา ๑๒๙๙ คือต้องจดทะเบียน ถ้าไม่จดทะเบียนก็ไม่บริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ์ แต่แม้จะมิได้จดทะเบียนก็สามารถบังคับได้ในฐานะบุคคลสิทธิ์ แต่จะใช้ต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้


อุปกรณ์
อุปกรณ์ หมายความว่า สังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยปกตินิยมเฉพาะถิ่นหรือโดยเจตนาชัดแจ้งของเจ้าของ ทรัพย์ที่เป็นประธาน เป็นของใช้ประจำอยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นอาจิณเพื่อประโยชน์แก่การจัด ดูแล ใช้สอย หรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน และเจ้าของทรัพย์ได้นำมาสู่ทรัพย์ที่เป็นประธานโดยการนำมาติดต่อหรือปรับ เข้าไว้ หรือทำโดยประการอื่นใดในฐานะเป็นของใช้ประกอบกับทรัพย์ที่เป็นประธานนั้น
อุปกรณ์ที่แยกออกจากทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นการชั่วคราวก็ยังไม่ขาดจากการ เป็นอุปกรณ์ของทรัพย์ที่เป็นประธานนั้น
อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ที่เป็นประธาน เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

องค์ประกอบของการเป็นอุปกรณ์
๑. อุปกรณ์จะต้องมีทรัพย์ที่เป็นประธาน
๒. อุปกรณ์จะต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
๓. อุปกรณ์จะต้องไม่มีสภาพรวมกับทรัพย์ที่เป็นประธานจนไม่สามารถแยกออกจากกัน ได้
๔. อุปกรณ์ต้องไม่ใช่เป็นทรัพย์ที่เป็นประธานด้วยกันหรือมีความสำคัญเท่ากัน
๕. อุปกรณ์จะต้องเป็นทรัพย์ที่เป็นเจ้าของเดียวกันกับทรัพย์ที่เป็นประธาน
๖. อุปกรณ์จะต้องเป็นของใช้ประจำอยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นอาจิณ
ข้อสังเกต มีหลักเกณฑ์ ๒ ประการ คือ
๖.๑ พิจารณาจากปกตินิยมเฉพาะถิ่น
๖.๒ พิจารณาจากเจตนาของเจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธาน
๗. อุปกรณ์ต้องใช้ประจำเป็นอาจิณกับทรัพย์ที่เป็นประธานเพื่อประโยชน์ในการจัด ดูแล ใช้สอย หรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน

คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๘๑๔/๒๕๔๕ จำเลยนำวิทยุเครื่องเล่นเทป เครื่องเล่นซีดี ลำโพงและอุปกรณ์ เครื่องเสียงมาสู่รถที่เช่าซื้อก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยมิใช่เพื่อประโยชน์ แก่การจัดดูแล ใช้สอยหรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธานคือรถที่เช่าซื้อทรัพย์ดังกล่าวจึงมิใช่ อุปกรณ์อันจะตกติดไปกับทรัพย์ประธานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๗ วรรคท้าย
สัญญาเช่าซื้อที่ระบุว่า หากผู้เช่าซื้อนำสิ่งของเข้ามาดัดแปลงต่อเติม ติดหรือตั้งอยู่ในตัวทรัพย์สินที่เช่าซื้อ สิ่งนั้นจะตกเป็นส่วนหนึ่งของตัวทรัพย์สินที่เช่าซื้อและเป็นกรรมสิทธิ์ของ เจ้าของทันที มีที่มาจากปัญหาซึ่งมักจะเกิดแก่โจทก์ที่ต้องพิพาทกับผู้เช่าซื้อในกรณีที่ ผู้เช่าซื้อนำสิ่งของเข้ามาดัดแปลง ต่อเติม ติดหรือตั้งกับทรัพย์ที่เช่าซื้อและจะเอาสิ่งของนั้นคืน เมื่อต้องคืนทรัพย์ที่เช่าซื้อแก่โจทก์ แต่การรื้อสิ่งของที่ว่านั้นออกไปจะทำให้ทรัพย์ที่เช่าซื้อเสียหายได้ ฉะนั้น ลำพังการที่จำเลยนำทรัพย์ดังกล่าวมาสู่ตัวรถที่เช่าซื้อ ย่อมไม่ถึงขนาดที่จะก่อให้เกิดความเสียหายหากจะต้องรื้อออกไป จึงไม่อยู่ในขอบแห่งข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์ไม่อาจยกมาเป็นเหตุไม่คืนวิทยุ เครื่องเล่นเทป เครื่องเล่นซีดี ลำโพงและอุปกรณ์เครื่องเสียงให้แก่จำเลย

คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๑/๒๔๘๗ ในสัญญาซื้อขายระบุว่าขายที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นย่อมครอบถึงโรง เรือนบนที่ดินซึ่งเสาไม่ได้ฝังดินด้วย
กรณีที่ถือว่าช่อไฟฟ้าที่ติดอยู่กับสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่เป็นเครื่องอุปกรณ์ซึ่งไม่ตกติดไปกับสิ่งปลูกสร้างที่ขาย
๘. อุปกรณ์จะต้องเป็นทรัพย์ที่เจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธานนำมาสู่ทรัพย์ที่เป็น ประธานโดยการนำมาติดหรือปรับเข้าไว้หรือกระทำด้วยประการใดในฐานะเป็นเครื่อง ใช้เพื่อประโยชน์ในการจัดดูแลใช้สอยหรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน

 acknowledgment ;
http://www.siamjurist.com/forums/1606.html

หมวดที่ 6 ทรัพย์นอกพาณิชย์

ทรัพย์นอกพาณิชย์ หมายความว่า ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้และทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
ทรัพย์นอกพาณิชย์มีความหมาย ๒ ประการ คือ
๑. ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้
๒. ทรัพย์ที่โอนแก่กันไม่ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

ทรัพย์นอกพาณิชย์ที่กฎหมายห้ามโอนจะต้องมีอยู่ ๒ ประการ คือ
(๑) ต้องเป็นการห้ามโอนโดยกฎหมายบัญญัติไว้
(๒) ลักษณะของการห้ามโอนจะต้องเป็นการห้ามโอนโดยถาวร
ข้อสังเกต
(๑) สิทธิที่จะได้รับค่าอุปการะเลี้ยงดูเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์จะสละหรือโอนไม่ได้
(๒) ที่วัด ที่ธรณีสมฆ์ หรือที่ศาสนสมบัติกลางเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์
(๓) ทรัพย์นอกพาณิชย์ที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย ต้องเป็นกรณีที่มีกฎหมายห้ามโอนเท่านั้น แต่ถ้าเป็นการห้ามโอนโดยนิติกรรมก็ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์
(๔) การห้ามโอนโดยมีกำหนดระยะเวลา เช่น การห้ามโอนตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพหรือประมวลกฎหมาย ที่ดิน ไม่ใช่เป้นการห้ามโอนโดยถาวรจึงไม่เป้นทรัพย์นอกพาณิชย์ กรณีนี้มีปัญหาว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อนว่าพอพ้นกำหนดเวลาแล้ว ค่อยโอนกัน ข้อสัญญาดังกล่าวจะใช้บังคับได้หรือไม่ ซึ่งตรงนี้มีข้อพิจารณาว่า
(๔.๑) ถ้าข้อเท็จจริงแสดงให้เห็นโดยชัดเจนว่า เป้นการจงใจหลีกเลี่ยงกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์ห้ามโอนก็เป็นโมฆะ
(๔.๒) ถ้าข้อเท็จจริงแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าไม่เป็นการจงใจหลีกเลี่ยง ก็ไม่เป็นโมฆะ

ตัวอย่างที่ ๑ นาย ก. มีที่ดินเป็น น.ส.๓ ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน ๑๐ ปี ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นาย ข. โดยมีข้อตกลงกันว่าจะจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน เมื่อนาย ก. ยังไม่ได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวภายในระยะเวลาห้ามโอน ๑๐ ปี จึงถือว่าไม่ได้จงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไม่เป้นโมฆะ

ตัวอย่างที่ ๒ นายแดงมีที่ดินเป็น น.ส.๓ ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน ๑๐ ปี ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายดำภายในระยะเวลาห้ามโอน โดยได้มีการชำระเงินกันแล้วและนายแดงได้มอบที่ดินให้นายดำเข้าครอบครองแล้ว โดยมีข้อตกลงกันว่านายแดงจะจดทะเบียนโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จึงเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยชัดแจ้ง สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงตกเป้นโมฆะ

ตัวอย่างที่ ๓ นายแดงเจ้าของที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้กับนายดำในระยะเวลาห้ามโอนตาม กฎหมาย สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ จึงไม่อาจส่งมอบการครอบครองที่ดินแก่กันได้ นายดำจึงไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่หากพ้นระยะเวลาห้ามโอนแล้ว นายแดงได้สละเจตนาครอบครองหรือนายแดงได้มีการมอบการครอบครองให้แก่นายดำแล้ว เช่นนี้นายดำก็มีสิทธิครอบครอง แต่ถ้านายแดงยังไม่ได้สละเจตนาครอบครองหรือมิได้มีการมอบการครอบครองให้แก่ นายดำ แม้นายดำจะยังคงครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ต่อมาก็ถือว่านายดำครอบครองแทนนาย แดง เมื่อถือว่านายดำเป็นผู้ครอบครองที่ดินแทนนายแดง หากนายดำโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ก็จะเข้าหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เพราะถือว่าบุคคลภายนอกครอบครองที่ดินแทนนายแดงเช่นเดียวกัน แต่ถ้าข้อเท็จจริงปรากฏว่านายดำเข้าครอบครองที่ดินนับแต่ได้ซื้อจากนายแดงมา ตลอดแม้ในระยะเวลาห้ามโอน นายดำยังไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อนายดำครอบครองที่ดินตลอดมาจนล่วงระยะเวลาห้ามโอนแล้วเป็นเวลานานถึง ๑๐ ปีเศษ และเสียภาษีบำรุงท้องที่ในนามของนายดำตลอดมาโดยไม่มีผู้อื่นเข้ามายุ่ง เกี่ยวแย่งการครอบครอง การครอบครองที่ดินของนายดำดังกล่าวจึงเป็นการยึดถือโดยเจตนายึดถือเพื่อตน แล้ว นายดำย่อมได้สิทธิครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗

 acknowledgement ;
http://www.siamjurist.com/forums/1606.html

หมวดที่ 5 ทรัพย์แบ่งได้และทรัพย์แบ่งไม่ได้

ทรัพย์แบ่งได้ หมายความว่า ทรัพย์อันอาจแยกออกจากกันเป็นส่วนๆ ได้จริงถนัดชัดแจ้ง แต่ละส่วนได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว
ทรัพย์แบ่งไม่ได้ หมายความว่า ทรัพย์อันจะแยกออกจากกันไม่ได้ นอกจากเปลี่ยนแปลงภาวะของทรัพย์ และหมายความรวมถึงทรัพย์ที่มีกฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้ด้วย
การแบ่งประเภททรัพย์ออกเป็นทรัพย์แบ่งได้และทรัพย์แบ่งไม่ได้ ส่วนใหญ่จะใช้เพื่อประโยชน์ของผู้เป็นเจ้าของรวม เพราะถ้าเป็นทรัพย์แบ่งได้ก็มักไม่มีปัญหา สามารถแบ่งได้ตามส่วน แต่หากเป็นทรัพย์แบ่งไม่ได้อาจต้องมีวิธีแบ่งอย่างอื่น เช่น นำทรัพย์ไปขายเพื่อนำเงินมาแบ่งกัน เป็นต้น

ทรัพย์แบ่งได้ มีองค์ประกอบดังนี้
(๑) ต้องเป็นทรัพย์ที่สามารถแยกออกจากกันได้
(๒) เมื่อแยกออกจากกันได้แล้วไม่เสียสภาพรูปทรงไป

ทรัพย์แบ่งไม่ได้ มีความหมาย ๒ นัย คือ
(๑) ทรัพย์แบ่งไม่ได้โดยสภาพ
(๒) ทรัพย์ที่กฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้
ข้อสังเกต
(๑) หุ้นเป็นทรัพย์แบ่งแยกไม่ได้ตามมาตรา ๑๑๑๘ วรรคหนึ่ง
(๒) ส่วนควบ ภาระจำยอม และสิทธิจำนอง แบ่งไม่ได้

acknowledgment ;
http://www.siamjurist.com/forums/1606.html